Bezahlbarer Wohnraum im Ballungsgebiet

Düsseldorf / Offenbach – Wohl in wenigen Gegenden Deutschlands ist bezahlbarer Wohnraum so knapp wie im Rhein-Main-Gebiet. Nicht zuletzt der starke Beschäftigungsboom in der Metropole Frankfurt am Main wirkt sich auf den Mietpreisspiegel der gesamten Region aus. So auch im benachbarten Offenbach. Hier steigt der Quadratmeterpreis gerade für kleinere und mittlere Wohnungen seit Jahren. Wer trotzdem erschwinglichen Wohnraum schaffen will, der braucht gute Ideen und starke Partner für deren bauliche Umsetzung. Davon ist Mehmet Üstek, Projektleiter beim Offenbacher Investor KRAFTBAU, überzeugt. Sein jüngst abgeschlossenes Bauvorhaben zeigt, welche Wohnraumpotenziale selbst in zentralen Lagen wachsender Städte noch zu heben sind.

Das 1982 errichtete Parkhaus an der Waldstraße in Offenbach wurde 1992 um zwei Etagen aufgestockt, in denen Büroräume eingerichtet wurden. Viele Jahre war hier das Offenbacher Katasteramt untergebracht. Nach dessen Umzug standen die Etagen fast zehn Jahre lang leer. Verschenkter Raum, den man angesichts der Wohnungsnot in der Stadt dringend erschließen sollte. Am Anfang stand die vollständige Entkernung der beiden oberen Etagen.

Über Monate hinweg befand sich das Büro von Mehmet Üstek in einem besonderen Gebäude im Zentrum von Offenbach, nämlich im Erdgeschoss eines 1982 errichteten Parkhauses, das als solches bis heute genutzt wird. Sein Augenmerk lag in dieser Zeit vor allem auf den oberen beiden Stockwerken. „1992 wurden auf das Parkhaus zwei Etagen mit Büroräumen aufgesetzt. Viele Jahre war hier das Offenbacher Katasteramt untergebracht. Nach dessen Umzug standen die Etagen dann fast zehn Jahre leer. Verschenkter Raum, den man angesichts der Wohnungsnot in der Stadt einfach nicht ungenutzt lassen darf“, findet Mehmet Üstek.

So schuf er hier in den letzten Monaten 24 Drei-Zimmer-Wohnungen mit im Durchschnitt 80 m² Wohnfläche, 24 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit durchschnittlich 60 m² und zwei Ein-Raum-Appartements – Wohnungsgrößen also, die auf dem Markt heiß begehrt sind. Das bekamen er und seine Partner schnell zu spüren. Denn schon in der Bauphase meldeten sich viele Mietinteressenten, als sich herumsprach, dass auf dem Parkhaus neue Mietwohnungen entstehen sollten, so Mehmet Üstek.

Bezahlbarer Wohnraum, zeitgemäßer Wohnkomfort
Dass bezahlbarer Wohnraum keinesfalls ohne Wohnkomfort auskommen muss, beweist das Projekt in Offenbach obendrein. Nach der vollständigen Entkernung der Geschosse sollten zunächst sämtliche Wände aus Statik- und Gewichtsgründen in vergleichsweise leichter Porenbetonbauweise erstellt werden. Für die Trennwände zwischen den Wohnungen und zu den Hausfluren hätte das Wandstärken von 300 mm, für die innen liegenden Wände von 170 mm bedeutet. „Wirklich kritisch wurde es allerdings, als wir in den ersten Treffen mit dem Planer auf das Thema Schallschutz zu sprechen kamen. Die mit den ursprünglich angedachten Konstruktionen zu erzielenden Schalldämmwerte waren für modernen Wohnraum, wie wir ihn im Sinn hatten, schlicht nicht hinnehmbar. Hier wollten wir auf alle Fälle eine bessere Lösung finden“, so Mehmet Üstek.

Diese Lösung fand sich im Austausch mit dem für den Innenausbau verantwortlichen Unternehmen AKBALBAU aus Seligenstadt und dem zuständigen Fachberater des Trockenbauherstellers Rigips, Joachim Mühe. Gemeinsam wurde eine alternative Konstruktion für die Raum- und Wohnungstrennwände auf Basis der massiven Wohnbauplatte „Rigips Habito“ entwickelt: Die Trennwände wurden als Doppelständerwände mit zwei 60 mm starken Lagen Mineralwolledämmung und einer beidseitig zweilagigen Beplankung mit den hoch schalldämmenen „Rigips Habito“-Platten ausgelegt. Daraus resultierend verringerten sich die Wandstärken bei den Wohnungstrennwänden von geplanten 300 auf 205 mm sowie bei den Innenwänden von 170 auf 155 mm.

„Um den maximalen Schallschutz aus dieser hochwertigen Trockenbaukonstruktion herauszuholen, haben wir strikt nach den Rigips-Systemvorgaben gearbeitet. So kamen ausschließlich schalldämmende ,RigiProfil MultiTec’-Profile zum Einsatz, die durchgängig mit dem selbstklebenden ,Rigips Anschlussdichtungs Filz’ versehen wurden. Mit diesem Wandaufbau erreichen wir für die Trennwände ein bewertetes Schalldämmmaß von R_w 69 dB. Was die Werte der ursprünglich angedachten Wandkonstruktion bei weitem übersteigt“, erklärt Abdurrahman Akbal, Geschäftsführer der AKBALBAU. Darüber hinaus konnten mit diesem Wandaufbau auch die hohen F 90-Brandschutzanforderungen an die Wohnungstrennwände sicher erfüllt werden. Neben der großen Anzahl an Trennwänden stand hier vor allem die sorgfältig ausgeführte Abschottung aller durchgehenden Leitungen im Vordergrund.

Insgesamt entstanden auf den beiden Etagen 24 Drei-Raum-Wohnungen mit im Durchschnitt 80 m² Wohnfläche, 24 Zwei-Raum-Wohnungen mit durchschnittlich 60 m² und zwei Ein-Raum-Appartements. Sie alle bieten viel Wohnkomfort, unter anderem dank eines sehr guten Schallschutzkonzeptes für die Wohnungstrennwände. Entgegen der ursprünglichen Planung wurden die Wohnungstrenn- und Rauminnenwände nicht mit Porenbetonsteinen gemauert, sondern mit Blick auf die Statik als auch auf den geforderten Schallschutz in trockener Bauweise als Doppelständerwände mit einer beidseitig zweilagigen Beplankung mit „Rigips Habito“ ausgeführt.

Rascher Baufortschritt
Für das Ausbauteam von Vorteil: Trotz ihres massiven Charakters – der nicht nur einen hohen Schallschutz sicherstellt, sondern auch für äußerst robuste Oberflächen und eine enorme Lastabtragung sorgt, was zum Beispiel den Einbau von Küchen erheblich vereinfacht – konnte „Rigips Habito“ wie eine reguläre Hartgipsplatte und mit üblichem Werkzeug verarbeitet werden. Um den Baufortschritt zusätzlich zu beschleunigen, wurde die zweite „Habito“-Plattenlage auf die erste Lage geklammert. Die anschließende Verspachtelung erfolgte dann in Q 3-Qualität mit zusätzlichem Malervlies, wobei die Mitarbeiter von Abdurrahman Akbal besonderes Augenmerk auf die Ausarbeitung der Ecken und Kanten legten: Alle Winkel wurden mit den Eckschutzprofilen „Rigips Levelline“ ausgebildet. Diese bestehen aus einem robusten papierummantelten Kunststoffkern, werden in Rollenform geliefert und lassen sich flexibel formen und zuschneiden. „Die Verarbeitung dieses schlag- und rissfesten Kantenschutzes erfolgt denkbar einfach und schnell. Zunächst wird ein dünnes Spachtelbett vorgelegt, in der der ,Rigips Levelline’-Kantenschutz einfach angesetzt, ausgerichtet und am besten mit einem Außenkantenroller gleichmäßig angepresst wird. Überflüssige Spachtelmasse wird dann einfach entfernt und auf dem Eckschutz ausgezogen“, so Abdurrahman Akbal.

Wohnimmobilien mit langem Lebenszyklus, die sich flexibel anpassen lassen
Überzeugt vom Baufortschritt genauso wie vom Endergebnis ist Mehmet Üstek auf jeden Fall. „Wir haben dieses Gebäude für unser eigenes Immobilienportfolio entwickelt und uns daher ganz bewusst für besonders langlebige und trotzdem flexible Konstruktionen entschieden. Die Wandkonstruktionen mit ,Rigips Habito’ sind dafür ein gutes Beispiel: Die Mieter profitieren von einem überzeugenden Schallschutz und können auch schwere Einrichtungsgegenstände einfach an den Wänden befestigen. Gleichzeitig konnten wir als Investor schlankere Wandkonstruktionen und damit mehr vermietbare Fläche realisieren. Argumente, die überzeugen und uns dazu veranlasst haben, die Platte auch in zwei Folgeprojekten im Rhein-Main-Gebiet einzusetzen. Und über mangelndes Interesse potenzieller Mieter brauchen wir uns in dieser Region sicherlich in den nächsten Jahrzehnten keine Gedanken machen“, ist sich Mehmet Üstek sicher.

Bautafel
Bauherr: KRAFTBAU GmbH, Offenbach
Planung: Ingenieurbüro M. Ekiz, Dipl.-Ing. Mustafa Ekiz, Neu-Isenburg
Brandschutzplanung: DeenTech, Ingenieurbüro für Brandschutz und Bauwesen, Dipl.-Ing. Hüseyin Camurcu, Mühltal
Ausbaubetrieb: AKBALBAU, Seligenstadt
Fachberater Trockenbausysteme: Joachim Mühe, Saint-Gobain Rigips GmbH

Einritzen, brechen, montieren: Die Montage von „Rigips Habito“ unterscheidet sich kaum von der Verarbeitung regulärer Hartgipsplatten.